Obbligazione Casaforte proposta da MPS: No comment

La domanda è: ma come si fa ad avere dei dubbi? bbbboooohhhh

adrianus

Mi correggo... non si chiama 'Leonardo', ma 'Socrate' (lapsus).

Quello di cui parla già esiste. Un ottimo fondo immobiliare chiuso è ad esempio Leonardo, che ha difeso molto bene i capitali investiti dalla crisi mondiali di questi anni.
Ma ovviamente essere soci di un fondo immobiliare comporta un livello di rischio adatto ad investitori di un certo tipo (esistono profilature Mifid e criteri cui la banca deve attenersi strettamente).
Invece in questo periodo è adeguato un prodotto con basso livello di rischio, di classe obbligazionaria, ma che dia un tasso non fisso (che altrimenti con la sicura risalita dei tassi dei prossimi anni perderebbe in valore) e con un buono spread sul tasso sottostante.
Quindi non vedo sbagliata la strategia di collocamento di una simile obbligazione, oltretutto riassicurata da coperture in derivati (e quindi resa piuttosto liquida) e garantita da un sottostante certo, quale un patrimonio immobiliare che non rischia di rimanere infruttifero in quanto occupato in maniera sicura.
Insomma non dico che sia l'affare del secolo, ma nella mia umile esperienza di solito chi valuta i prodotti in "buonissimi" e "cattivissimi" è spesso un promotore finanziario intenzionato a spingere il cliente a staccargli succulente provvigioni con cui pagarsi le rate dell'auto di lusso (o che vuole allontanare potenziali clienti dalla concorrenza, demonizzandola). A mio parere è sbagliato condannare un tranquillo titolo obbligazionario, abbastanza competitivo rispetto a quello che si trova sul mercato, come se fosse il 'pacco' del secolo (e conosco colleghi che lo hanno sottoscritto per primi).

Salve, penso che tutto sia riassunto molto bene nell'ultima parte del discorso iniziale. A livello di semplice statistica, o logica, perchè una persona comune che cerca strumenti semplici dovrebbe andare a sottoscrivere questa obbligazione se lo stesso emittente ha calcolato che nel 97,60% dei casi il rendimento sara' simile a quello dell'attivita' priva di rischio? A questo punto mi chiedo come si puo' sostenere che questo strumento non sia un "pacco"?
Altra cosa, ma qui premetto me ne intendo poco, perchè MPS non ha semplicemente messso i suoi immobili in un fondo immobiliare e molto onestamente li ha quotati sul mercato? Forse perchè avrebbe guadagnato molto molto meno? E magari perchè come tutti i fondi immobiliari il valore di mercato del fondo sarebbe poi crollato ben al di sotto del valore del NAV? Mah..

Non voglio certo cominciare una diatriba su questa emissione, ognuno è libero di analizzarla come vuole e decidere se l’investimento vale la pena o no.
La ringrazio della sua risposta (che a mio avviso, comunque, non risponde ai quesiti che le ho posto): so come funziona una cartolarizzazione, perché le banche le fanno, quali sono i rischi e rendimenti, cosa guardare nell’analisi, etc.

Solo alcune precisazioni.
La definizione di “pacco” non è mia, ma è contenuta nell’articolo (ben scritto, accurato e sostanzialmente sottoscrivibile): la mia opinione personale è che comunque lo strumento NON sia qualcosa assolutamente da non perdere…
L’emissione è alla pari, ma quello che il risparmiatore compra vale, per ammissione della banca, da un minimo di 84,52 per il puro strumento ad un massimo di 96,75 comprendendo il derivato e le garanzie accessorie: quindi chi lo compra paga 100 ma non ottiene un valore di 100.
Generalizzando le caratteristiche del prodotto, ritengo (di nuovo, mia opinione personale) che chi cerca un investimento di tipo obbligazionario, a tasso variabile, con un’ottica di 30 anni (a seconda della varie opzioni), legato al mercato immobiliare, possa trovare opportunità molto migliori senza dover inutilmente ingrassare le banche.

PS: il paragone con il 4You era riferito alle sue affermazioni sulla correttezza di MPS (certo non l’unica banca che ha degli scheletri nell’armadio, purtroppo), non certo alle caratteristiche dei due prodotti.

Il meccanismo cui lei fa riferimento può avere per me una sola spiegazione.
Per creare liquidità il patrimonio immobiliare [estremamente ingente] è stato venduto, ma per evitare di perderne il controllo (e mantenere la formula dell'acquisto) è stato venduto ad una controllata finanziata dalla stessa azienda. Ovviamente finanziare in quel modo un'azienda priva comunque l'azienda di liquidità, poiché serve un accantonamento di capitale in bilancio.
La via d'uscita è quindi la cartolarizzazione: di fatto si emette un prestito obbligazionario con cui la controllata acquista e amministra gli immobili della proprietaria. In pratica si chiede un prestito obbligazionario mettendo le stesse 'mura' a garanzia.
Garanzia estremamente solida (salvo fallimento dell'azienda, per questo i rating di azienda e obbligazione sono paralleli), senonché il 'profitto', quando si parla di mutui, è rappresentato dallo spread creditizio dei finanziamenti stessi. In questo periodo gli spread credtizi sono buoni, i tassi sono bassi. Se però nel futuro gli spread scendessero ci si troverebbe ad avere finanziato un sottostante poco remunerativo. Cosa accade ai valori nominali di un'obbligazione emessa da una azienda che guadagna poco? Se li si vuol vendere li si colloca sul mercato sotto la pari.
Qui l'emittente però GARANTISCE lo spread creditizio, eliminando parte del rischio dell'investimento, che rimarrà quindi molto liquida sui mercati.
Si tratta quindi di un'obbligazione non dico priva di costi, ma garantita dallo stesso patrimonio immobiliare dell'azienda, dotata di riassicurazioni interne in forma di piccoli derivati per mantenere il prodotto quanto più liquido possibile su mercato secondario.
Da questo meccanismo è stato ottenuto un prodotto finanziario (3% all'inizio e poi Euribor 6m + 1.05... ricordando che a ottobre 2008 quel tasso stava a 5.30!) non solo competitivo in un periodo come questo ma anche piuttosto garantito.
Insomma definirla ''pacco'' mi sembra davvero troppo!
Ed un paragone con il Foryou mi sembra assurdo.
Tra l'altro a discapito di quanto su affermato, se non erro l'emissione è alla pari e quindi la remunerazione sarà alla pari (100 euro per 100 euro investiti).

Se tuttavia per principio amate diffidare (o peggio immettere nella clientela il seme della sfiducia a priori) di un investimento con basso tasso di rischio e discreta affidabilità, vi consiglio di riservare una maggiore diffidenza a subdoli ''liberi professionisti'' che spesso su mandato di banchette e bancotte che esistono più online che altro vi vengono a proporre chissà che...

gentile sig. bowman,

visto che è stato molto dettagliato nel suo commento, le volevo chiedere di rispondere ad alcune domande. Purtroppo non ho trovato il prospetto completo dell'emissione, ma solo un documento di sintesi, e quindi le mie informazioni potrebbero essere lacunose.

- non mi sembra che nell'articolo si denigri MPS, piuttosto il prodotto ABS Casaforte 2040, sopratutto dal punto di vista dei costi e rendimenti. Lei ha ragione, la banca che struttura e propone questo strumento ha diritto ad una remunerazione, ma i costi che le banche italiane scaricano sui sottoscrittori (la maggior parte correntisti delle banche stesse) sono eccessivi da qualsiasi parte li si guardi.
- dal documento di sintesi MPS dice che lo strumento vale 84,52, più 9,68 per il derivato più 2,55 per il servizio di riacquisto allo spread di emissione (e questa qualcuno me la deve spiegare...): cioè ammette di venderti a 100 qualcosa che vale al massimo 96,75 (e se lo rivendi subito vale solo 96,25)! Il carrozziere che mi ripara la macchina vuole certo essere pagato, ma se il preventivo supera il valore di rimpiazzo dell'auto non mi sembra un buon affare per me...
- il rating (solo atteso al momento) della SPV Casaforte è lo stesso di MPS, cioè A-; l'Italia pur con tutti i suoi problemi è A+: dov ha visto che lo strumento in questione ha un rating più alto dei titoli di stato?
- sempre sul rating (che non è necessariamente sempre un buon indicatore del rischio e delle attese di rendimento): essendo una SPV il rating - ed il profilo di rischio - dipenderanno esclusivamente dalla qualità del collaterale, non mi sembra che ci sia nessuna garanzia implicita o esplicita da parte della banca (mi corregga se sbaglio);
- il sottostante è dato da crediti erogati da MPS verso un consorzio (del quale MPS ha una quota del 66%) cha ha acquistato degli immobili precedentemente di proprietà di MPS da dare in locazione a MPS: un po' circolare, non trova? dal punto di vista dell'emittente i mutui sono di ottima qualità e la conoscenza del debitore è massima: sono la stessa persona...
- giusto per rinfrescarmi la memoria, visto che MPS è solida e dotata di regole e controlli interni, sarà mica la stess banca del 4YOU?

Saluti

casaforte [ca$$$$$$$a forte loro..] è una srl
società a responsabilità limitata a ... capitale minimo euro diecimila ah ah ah ah capito?
voi investite 100.000 e loro garantiscono 10.000
ah ah ah ah

Aggiungo solo che quello sotto è un mio parere personale sul prodotto, dato che non mi occupo personalmente di casaforte né ho un ruolo commerciale interessato direttamente alla sua diffusione/vendita.

Le perplessità avanzate nel presente articolo ignorano (abbastanza intenzionalmente, credo) anche alcuni 'punti di forza' dell'investimento.

1- Sicuramente l'emittente è una SRL ma, proprio per questo (altrimenti non avrebbe mai un rating praticamente più alto dei titoli di stato), le obbligazioni sono garantite da una gestione separata legata direttamente ad un sottostante di contratti che si rifanno direttamente su immobili. Questo significa, date le norme per l'ottenimento di mutui in Italia e le condizioni del mercato immobiliare italiano, una garanzia molto superiore a quei titoli di 'Stato' che vanno a coprire i buchi della pubblica amministrazione italiana (e sono infatti a rischio di abbassamento del rating!). E' lo stesso meccanismo delle gestioni separate assicurative, in cui i vari patrimoni immobiliari vanno a garantire le polizze e le rendono quindi più 'sicure' della stessa società. Qui quindi Casaforte SRL è solo società veicolo (dato che per legge MPS non potrebbe farlo da sé) e la garanzia è totalmente indipendente dal bilancio della nostra SRL. Faccio notare, lavorando in MPS dopo un'esperienza in altre 4 banche, che si tratta di una banca, a differenza di molte più piccole o locali, con una strutturazione ed organizzazione interna molto solida, dotata di regole e controlli sulla concessione di finanziamenti ipotecari anche più rigide di quelle che ho visto altrove e meno influenzabili dalla valutazione 'personale' relativa a valutazioni commerciali o peggio. Mi sento quindi di affermare che se già il mutuo di una banca italiana è garanzia molto più solida del mutuo subprime americano, i mutui MPS sono sottoposti ad un tipo di controlli che li classificano, a mio modesto parere, anche in un segmento qualitativamente 'alto' rispetto allo standard nazionale. Oltretutto MPS cerca sempre di instaurare un rapporto con i clienti che ottengono il mutuo in un'ottica di 'accantonamento' di riserve di capitale (tramite piccoli investimenti, canalizzazione di stipendi ecc...) che è un'ulteriore garanzia per la banca della solvibilità del debitore. Non sono convinto che un mutuo online (ad esempio) preveda la medesima conoscenza del cliente, tipica di una banca con radicamento locale nonostante la struttura di respiro nazionale dell'istituto.

2- La presenza di derivati cosiddetti A COPERTURA è indispensabile per garantire un rendimento costante al titolo indipendentemente dalla sorte e dalla caratteristiche dei mutui sottostanti. Derivato non significa 'MALE', i derivati nacquero come forme di copertura e riassicurazione e se utilizzati come tali strumenti dall'ingegneria finanziaria migliorano il prodotto e non lo peggiorano.

3- La garanzia di ottenere un prezzo di disinvestimento basato sullo spread d'emissione inoltre non è una cosa negativa: previene la caduta del valore nominale nel caso (quasi inevitabile nell'attuale scenario) di rialzo dei tassi. Ed il cosiddetto 'costo del 2,25%' è considerato all'interno del rendimento dell'investimento.

4- Il confronto con il titolo 'privo di rischio' non è un confronto con la liquidità di conto corrente sempre disponibile, ma con l'equivalente per caratteristiche o durata. Quindi con un BTP trentennale (che infatti mantiene buoni rendimenti).
Ora, a parità di rendimento (almeno nel 86% dei casi, ma c'è anche la possibilità di far di meglio dei buoni rendimenti del BTP), è meglio un'obbligazione garantita da una gestione separata immobiliare con una garanzia a sostegno del valore in uscita dall'investimento data da una banca come MPS e una seria possibilità di rimborso del capitale prima della scadenza, o è meglio dare i vostri soldi allo stato italiano per 30 anni, con l'unica garanzia del suo debito (che viene 'considerato' privo di rischio ma poi vedremo...) e con la CERTEZZA che se voleste uscire vendendo i BTP prima della scadenza li venderete sotto la pari appena i tassi risaliranno (e i tassi ora sono ad un minimo storico sotto il quale non potranno scendere)?

In generale io non dico che Casaforte sia la manna dal cielo. Dico che non è un prodotto cattivo.
Lavorando in banca ci si trova a contatto con clienti che chiedono sempre una sola cosa 'voglio un buon rendimento ma zero rischi'.
Casaforte prova a rispondere a questa richiesta con un'obbligazione (non stiamo parlando di derivati o fondi azionari o chissà che) con un alto tasso di solidità e rendimenti sopra la media per la situazione finanziaria attuale (3% il primo anno, euribor + 1,05 dopo... e ricordando che l'euribor 6 mesi 2 anni fa stava a 5,30, per farci un'idea!!).
Poi è ovvio che ci siano commissioni per la banca (che spende risorse per produrre e collocare tale prodotto del resto, voi per caso lavorate gratis?), ed è ovvio che la cartolarizzazione dei mutui abbia un effetto benefico nell'alleggerire il bilancio dell'azienda (che è poi il garante del vostro investimento) consentendo al contempo alla clientela di beneficiare dei rendimenti dei prodotti di mutuo (di buona qualità come spiegavo su) che l'azienda stessa ha prodotto, generando un prodotto discreto ed adatto alle esigenze e richieste della clientela dal moderato rischio GRAZIE al lavoro che la banca ha fatto.
Questo è proprio il genere di lavoro che permette alle banche di dare un VALORE AGGIUNTO all'economia, invece di parassitarla in maniera unicamente speculativa come le banche d'affari americane hanno fatto.

In generale io consiglierei ai miei clienti, se non per forza Casaforte (un prodotto, QUALSIASI prodotto deve essere adeguato al cliente e ponderato sulle sue caratteristiche, non venduto come 'buono in assoluto' a tappeto per far cassa, infatti Casaforte non lo trovate sui manifesti pubblicitari nei centri commerciali a differenza di altri prodotti e servizi finanziari) di rispettare una serie di criteri per i loro investimenti:

- Non fidatevi di chi mette sempre la pulce nell'orecchio evidenziando questo o quel 'guadagno' di una banca (ma il vostro carrozziere quando vi fa un servizio non vuol esser pagato?) per poi magari venirvi a proporre il 'prodotto buono in assoluto' con rischio zero e rendimenti alti. Questo è il meccanismo per cui tanti clienti vanno via da banche serie e strutturate per mettersi in mano a promotori e consulenti avventurieri che li spennano con la storia del 'ma è un nipote dell'amico di famiglia, è tanto bravo, vende roba buona'.

- Riflettete sempre quando investite su cosa state facendo. Da una parte c'è una banca sul mercato da molto tempo, attenta a creare un rapporto di fiducia con la clientela, che guadagna mettendo a disposizione come prodotto il frutto del suo lavoro, che SI IMPEGNA ad aprire e mantenere migliaia di filiali ad avere una struttura organizzata e solida, decine di migliaia di dipendenti e referenti a cui rivolgersi. Dall'altra ci son magari banche estere con conti online che con un sito due uffici e tre scrivanie (magari chissà dove) fanno confluire cifre pazzesche non si sa bene sottoposte a quale legislazione, garantite da QUALI BENI, e vi danno come referente un promotore o consulente (o un call center) che non si sa bene chi sia, in che rapporti sia con la banca (magari è un libero professionista con sub-mandato) e che interessi faccia.

- Chi sa un pò di finanza è a conoscenza del fatto che le crisi economiche nel capitalismo son basate sulla sfiducia. Sicuramente partono da crisi e 'buchi', ma è poi la sfiducia generale a far crollare i mercati generando da un buco di 10 euro un danno di 100 mila euro. Questo periodo di assoluta crisi mondiale è caratterizzato dalla sfiducia. Banche in crisi, gente che va via, cambia il suo modo di investire, mette tutto sotto il mattone, chiude le aziende, vuole tenere i soldi 'sul conto' e quindi pensa di metterli in un conto online diventando creditore di una banca virtuale magari collocata a due oceani di distanza in un paese dove la crisi ha davvero devastato la finanza, non come in Italia. Gli squali, quelli veri, dai vari promotori agli innovatori della finanza improvvisati, fino ai vari intermediari e agenti di chissà che, aspettano fuori dalla porta. Non date retta al gatto e alla volpe, io ho studiato libri contabili del '600 e vi assicuro che la finanza si basa su meccanismi che son sempre quelli: c'è la valuta, la merce, l'immobile, il tasso d'interesse, il contratto, il garante. Chi propone magie della tecnica e fondi spaziali che 'sovraperformano' o danno il 4% quando tutto il resto da l'1% ben di rado è degno di fiducia e nel migliore dei casi vi sta vendendo una cosa per un'altra.

una """ srl """ ah ah ah ah !

Certo che non è colpa dell'incapace ma di chi fa sì che l'incapace resti incapace a vita, e lo spreme come un limone senza che nemmeno se ne renda conto, questa sì che è magìa

adrianus

Contrariamene al tuo parere...considero L'obbligazione Casaforte un buon investimento...per vari motivi...
1) il rating dell'emittente e' pari a quello di Mps
2) Casaforte srl e' una semplice Soc. veicolo alla quale sono stati conferiti alcuni immobili di Mps...gli immobili tra l'altro sono locati in gran parte a Mps
3) come ulteriore garanzia c'è l'ipoteca di primo grado sugli immobili stesso....
Mi sembrano obbligazioni più sicure dei Titoli di Stato italiano a guardare I Cds di entrambi....e poi dire che ci sono delle obbligazioni che con le stesse caratteristiche..e rischio pagano il doppio di interessi...questo mi sembra un pacco...non Casaforte
Ciao

mitico adrianus...
certo che è circonvenzione d'incapace... ma la colpa è dell'incapace!

Il bello è che poi chi lo compra crede di aver fatto un'affare, potrebbe essere definita circonvenzione di incapace? io credo di sì

adrianus

il pacco glielo sfracelliamo Noi al MPS...!
te se magnano el caèpitale!