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Rendimento reale immobiliare vs, Borsa
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Lettera 
18 ottobre 2019 0:00
 
Leggendo da varie fonti più o meno interessate si può leggere tutto e li contrario di tutto.
"Dal 1963 al 2017 (55 anni) l’investimento in azioni quotate italiane registra un “total return” reale (cioè depurato dall’inflazione del periodo) pari al 55,8% complessivo (0,81% per anno composto), mentre l’investimento in immobili in Italia registra un “return reale ma solo da plusvalenze” (calcolato cioè
senza tenere conto dei redditi netti prodotti dagli immobili) pari al 150,5% complessivo (1,68% per anno composto)".
Ma se si legge l'indice "shiller" si nota che i prezzi degli immobili (questa volta negli USA) hanno fluttuato e a malapena coperto l'inflazione.
Chi ha ragione?
SHiller sottolinea che non c'è un macrociclo positivo come direbbe il "pensiero comune" e che l'investimento immobiliare al netto di tasse costi di manutenzione (salvo la prima casa) teoricamente va alla pari con l'inflazioni.
Spero in un vostro editoriale (Cappiello o Pedone) sul tema che è tanto caro agli italiani; il mattone.
Tania, dalla provincia di MI

Risposta:
gli indici rappresentano sempre una sintesi delle dinamiche che coinvolgono i singoli asset che li compongono. Sono il frutto della sommatoria degli andamenti delle singole componenti e a seconda dei periodi che si prendono in esame o delle categorie di asset possiamo avere risultati completamente diversi.
In merito ai rendimenti reali degli immobili in Italia c'è uno studio che risale al 2017 (Fonte: scenari immobiliari) ripreso dal Sole24 Ore, che prende in esame 25 anni a partire dal 1993 e che evidenzia il fatto che l'investimento immobiliare non è riuscito a battere l'inflazione.
Questo se ci limitiamo a guardare il dato medio e l'intero periodo.
Cosa diversa se invece guardiamo i periodi intermedi nei quali possiamo trovare fasi di crescita e fasi di rendimenti negativi.
Questo per dire che dipende da immobile e immobile, da come lo si acquista o come lo si vende, la città, la zona, la tipologia di immobile ecc.
La domanda che ci si deve porre è un'altra.
Fra i vari modi possibili in cui posso investire la mia liquidità, a quali condizioni posso pensare al mercato immobiliare come ad un possibile asset?
Considerando le imposte che vi gravano, gli eventuali oneri per la ristrutturazione, i rischi dell'affitto, la tassazione dei redditi che ne derivano, il periodo che intendo mantenerlo, il rischio di venderlo in perdita,ecc. quale rendimento ritengo che possa ripagarmi di tutti questi rischi?
Ecco allora che si arriva a definire le caratteristiche che un investimento immobiliare dovrebbe avere per mettermi in condizione di fare un investimento immobiliare che con buona probabilità mi può dare un rendimento interessante.
Attenzione però è un rendimento ex ante e come tale non garantito e pur avendo fatto tutto il possibile per ridurre al minimo il rischio, può succedere di tutto e quindi anche andare in perdita.
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Ha risposto Roberto Cappiello: https://investire.aduc.it/info/cappiello.php
 
 
 
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