ATTENZIONE A NON "TOCCARE IL FONDO" DELLE PROPRIE FINANZE PERSONALI

Firenze, 17 Giugno 2002. Dal 12 al 28 Giugno 2002 e' in vendita il fondo immobiliare chiuso denominato "FondoAlfa". La pubblicita' sui media e' scatenata, con informazioni che lasciano qualche dubbio e qualche slogan di altrettanto dubbio gusto come "Vi faremo toccare il fondo", che sembra piu' una minaccia che altro.
Prima di procedere alla sottoscrizione e' sempre importante leggere e comprendere il prospetto informativo, con riferimento ai rischi dell’investimento ed ai costi. E’ importante anche considerare la tipologia di immobili che vengono acquistati ed il valore.
Noi sottoliniamo alcune informazioni.
Gli immobili sono 27 unita' che appartenevano all’ente pubblico INPDAP (fondo di previdenza dei dipendenti pubblici). L’ammontare di questi apporti e' stato valutato, il 1/3/2001 in 259.687.500 euro (95% immobili, 5% liquidita') per un valore unitario pari a 2.500 euro a quota. Dopo solo 10 mesi, gli immobili sono stati valutati, il 31/12/2001 la bellezza di 367.024.425 euro. Le due valutazioni sono state fatte da "Esperti Indipendenti" che in questo caso sono la societa' Healey & Baker che e' pagata dal fondo stesso per la valutazione. Non esprimiamo giudizi sulla correttezza di questa valutazione.
Certamente oltre il 40% in 10 mesi fa una certa impressione. C’e' anche da rilevare che l’apporto iniziale e' stato contabilizzato con uno sconto del 20% perche' eseguito in blocco. Inoltre, durante questi 10 mesi sono state fatte due vendite realizzando consistenti plusvalenze. Questo indica, almeno per i due immobili ceduti, che il valore di apporto era ben inferiore al valore di mercato, e lascia ben sperare per gli altri immobili.
Facciamo notare che i costi complessivi sostenuti dal fondo nei primi 10 mesi di attivita' terminati il 31/12/2001 sono stati 5.235.216 euro pari al 2,02% del valore iniziale del fondo. Ovvero un costo di gestione pari al 2,42% su base annua. Tale costo non include quello fiscale che, fra l’altro, e' un aspetto positivo perche' e' molto agevolato.
Facciamo notare che il Fondo Alfa e' un 'Fondo Immobiliare Chiuso' della durata di 15 anni prorogabile -eventualmente- di altri 5 in casi particolari. Cio' significa che non e' possibile, come con i fondi mobiliari aperti, chiedere il rimborso delle quote alla societa' di gestione prima della scadenza. Pero' e’ prevista la quotazione alla Borsa valori di Milano, per cui le quote possono essere cedute ad altri.
Il Fondo Alfa non e' l’unico fondo immobiliare presente sul mercato. Diversi altri fondi sono gia' partiti e sono gia' quotati alla Borsa di Milano. Attualmente, questi fondi chiusi hanno dei bassissimi volumi di scambio e questo fa scendere notevolmente il prezzo della quota, sebbene il valore reale sia molto aumentato. Per cui chi ha sottoscritto tali fondi inizialmente, ed ha poi ceduto le quote in Borsa, si e' trovato nell’assurda situazione di subire una notevole perdita pur avendo fatto un investimento che si e' molto apprezzato.
Noi consigliamo di valutare bene il prezzo dell’offerta pubblica ed assicurarsi di poter mantenere l’investimento per tutti e 15 gli anni di durata del fondo. Chi volesse investire in un fondo immobiliare con una durata inferiore puo' sempre acquistare i fondi che sono gia' quotati in Borsa e che attualmente vengono scambiati con un valore nettamente inferiore rispetto al valore certificato nella relazione semestrale.
E’ probabile che anche il FondoAlfa, quando verra' quotato in Borsa, come tutti gli altri fondi immobiliari chiusi, venga scambiato a prezzi molto piu' bassi rispetto al valore certificato, quindi non e' detto che non sia una buona scelta; per cui se proprio si vuole il FondoAlfa, conviene aspettare che venga quotato.
Alessandro Pedone, consulente Aduc per il settore investimenti e gestione del risparmio