Il fondo in esame e' stato promosso dalla Vegagest s.p.a. SGR, societa' controllata per il 94% complessivo dalle Casse di Risparmio di Ferrara, S. Miniato e Cento e dalla Societa' Cattolica di Assicurazione (rispettivamente con il 41, 24, 11 e 18%). La stessa Vegagest sara' la societa' che gestira' i patrimoni confluiti nel fondo (170 milioni di Euro suddivisi in 68.000 quote da 2.500 Euro), per il periodo di durata dello stesso previsto in 10 anni a partire dal 31.12 successivo alla data in cui si chiude il c.d. richiamo degli impegni, vale a dire il momento in cui il risparmiatore/sottoscrittore che ha deciso di aderire alla sollecitazione in fase di collocamento, viene chiamato a versare quanto ha inteso sottoscrivere.
E' percio' evidente che la durata prevista sara' almeno fino alla data del 31.12.2015, visto che il periodo di sottoscrizione termina il 15.12.2004 ed il periodo di richiamo citato dura 30 gg. Tale durata puo' allungarsi fino ad ulteriori 3 anni di c.d. periodo di grazia, che i regolamenti vigenti concedono alle SGR di questo tipo di fondi per completare la smobilizzazione di tutti i cespiti, la cui maggioranza sono per l'appunto immobili dalla non immediata monetizzazione.
Questo fondamentale aspetto deve assolutamente essere rimarcato ad un potenziale sottoscrittore, al fine di evitare spiacevoli sorprese: esso infatti deve conoscere bene che questo tipo di investimento prevede la possibilita' di rimborso al valore reale della quota solo in fase di liquidazione finale del fondo, e quindi alla scadenza prevista (salvo eventuali rimborsi parziali pro quota che la SGR puo' decidere di deliberare a fronte di disinvestimenti realizzati, ma in ogni caso non prima della scadenza del 5° anno di vita del fondo).
Trattasi quindi di investimento di lungo termine, e questo importantissimo aspetto fa gia' sorgere non poche perplessita' sulla figura del collocatore principale, vale a dire Poste Italiane, in special modo pensando alla grande quantita' di pensionati che sono clienti delle suddette, e che sicuramente non rappresentano il target ideale come eta' degli investitori in un fondo come quello analizzato.
Altro aspetto importante, non solo per il fondo Europa Immobiliare N. 1 ma per tutti quelli appartenenti a questa categoria e' che durante la vita del fondo (da quando lo stesso andra' in quotazione su Borsa Italia/Mtf), sara' possibile liquidare la posizione (e di contro acquistare la stessa), ma a condizioni molto diverse da quelle di Valore Unitario Netto della quota (N.A.V. in inglese - Net Asset Value). E' di fatti ampiamente documentato come tutti i fondi immobiliari chiusi seguano lo stesso andamento, vale a dire che il valore quota (che corrispondera' dal momento della quotazione al valore scambiato sul mercato) ed il N.A.V. siano ben distanti tra di loro durante la trattazione sul mercato, con uno sconto netto che puo' arrivare a superare il 30% da parte del valore di quotazione (vedi i casi del Nextra Immobiliare Europa e del Tecla riferiti agli ultimi dati disponibili del 30.06.04). Lo sconto sul N.A.V. subisce la massima variabile normalmente nel mese successivo alla quotazione, per poi molto lentamente recuperare durante la vita del fondo, fino a ritornare praticamente a coincidere al momento della liquidazione. Questo aspetto del massimo sconto non e' dovuto ad altro che alle regole di mercato: e' infatti evidente che, avendo per legge la SGR, 24 mesi di tempo dalla chiusura del collocamento per procedere alla quotazione su Borsa Italia, tale intervallo di tempo consentira' di accumulare consistentemente il numero di coloro che necessiteranno per un qualsiasi motivo di liquidare la loro posizione, e questo numero aumentera' tanto piu' l'intervallo sara' lungo: quando si apriranno le contrattazioni la forza delle vendite abbassera' notevolmente il valore della quotazione. E proprio quello sarebbe il momento giusto di entrare per chi lo volesse fare, ed in questo caso, in un' ottica di diversificazione ed all'interno di una categoria di persone ben precise (non certo pensionati), mi sento di sottoscriverne la concettualita'.
Sottolineo come il termine di 24 mesi sopra citato sia stato allungato in base all'art. 4 del Decreto Min. Economia n. 47 del 31.01.2003, dai precedenti 12 mesi, in maniera a mio avviso eccessiva, in relazione alla totale mancanza di possibilita' di disinvestire comunque questo tipo di investimento nel periodo suddetto.

Il fenomeno della quotazione a sconto si registra per tutti gli attuali 13 fondi immobiliari quotati su Borsa Italia, ed oltre a quanto gia' rimarcato, sono anche altri i punti che lo determinano:
1) Scambi giornalieri ridottissimi (media dell' 1 per mille circa sul patrimonio del fondo)
2) Mancanza di interesse da parte della SGR a sostenere le quotazioni dopo il collocamento, lasciando al mercato la formazione del prezzo
3) Dimensione limitata dei fondi immobiliari chiusi italiani rispetto ad altre realta' (bastera' pensare che in U.S.A. il fondo di questo genere - chiamati REITS che sta per Real Estate Investment Trusts - di maggiori dimensioni capitalizza da solo piu' di tutti i nostrani messi insieme)
4) Assenza quasi totale, per tutti i motivi sopra citati, di investitori istituzionali, indispensabili per vitalizzare un qualsiasi mercato

Un altro aspetto che un risparmiatore deve conoscere prima di decidere di procedere alla sottoscrizione di quote di questo tipo di fondo in fase di collocamento e' che, se in fase di adesione, non fosse raggiunta la soglia minima richiesta di sottoscrizione per il 60% del valore totale del fondo, la SGR promotrice puo' decidere di allungare fino al 18° mese successivo alla data di pubblicazione del Prospetto Informativo (in pratica nel nostro caso fino al Febbraio 2006) il periodo valido per la sottoscrizione delle quote. In questo caso il periodo durante il quale il sottoscrittore deve mantenere la disponibilita' liquida per il pagamento di quanto promesso di acquistare potrebbe allungarsi a dismisura, contemporaneamente alla impossibilita' di investire la cifra impegnata in maniera alternativa: eventualita' rara, ma possibile, e che in quanto tale l'investitore deve conoscere.

C'e' infine da considerare la fase che sta attraversando il mercato immobiliare. Il fondo che acquistera' gli immobili in questa fase, non lo fara' certamente a prezzi particolarmente competitivi. Nessuno puo' prevedere l'andamento del mercato (di nessun tipo di mercato) ma e' indiscutibile il fatto che il mercato immobiliare stia vivendo una fase euforica che ha spinto i prezzi molto in alto. Nessuno puo' dire fino a quando questa fase puo' durare, ma considerato l'investimento di lungo termine, e' ragionevole pensare che il lancio di questo fondo immobiliare risponda essenzialmente a logiche di marketing, utili a far guadagnare la societa' di gestione, ma non il sottoscrittore.

Tutto quanto sopra indicato va praticamente nella stessa direzione, e cioe' quella di sconsigliare la sottoscrizione di quote di questo tipo di fondi in fase di collocamento e procedere eventualmente, solo scegliendo sul panorama di fondi immobiliari chiusi gia' in fase di quotazione, usufruendo dello sconto gia' ampiamente inquadrato, ma in questo caso specifico, avendo un altro vantaggio, e cioe' quello di risparmiare (al netto delle commissioni di negoziazione di borsa comunque inferiori), l'importo delle commissioni di sottoscrizione che il fondo Europa Immobiliare N. 1 prevede nella misura max. del 3%, con possibilita' per i collocatori di decidere uno sconto fino al 100% del costo: possibilita' alquanto remota, a nostro parere.

Nel leggere accuratamente il Prospetto Informativo ed il Regolamento del fondo in esame sono inoltre emersi alcuni fatti specifici degni di attenzione.
In primis dobbiamo sottolineare che la C.R. di Ferrara (Banca Depositaria e soggetto incaricato del collocamento insieme alle Poste Italiane) detiene il 41% del capitale della Vegagest SGR, ma che tale aspetto indiscutibilmente potenziale generatore di conflitti di interessi non viene mai sottolineato come andrebbe doverosamente fatto, in rispetto del principio che, nonostante le cattive modifiche apportate dal gia' citato Decreto n. 47 Min. Econ. che hanno fatto decadere il divieto di effettuare operazioni in conflitto di interessi, rimane pur sempre valido ed irrinunciabile, e cioe' quello per cui la SGR(Vegagest) e la Banca Depositaria (C.R. di Ferrara) "devono agire in modo indipendente e nell'interesse dei partecipanti". Sottaciere quanto detto non va di certo in questa direzione.
Un altro aspetto del Fondo che non convince troppo (o nulla) e' la introduzione di commissioni di incentivo a favore della SGR in fase di liquidazione del fondo, previste nella misura del 18% del risultato eccedente l'obiettivo minimo di benchmark del 7% annuo composto. Il parametro di riferimento e' uno tra i piu' alti della categoria (solo Bnl Immobiliare Crescita e Tecla di Pirelli RE hanno benchmarks piu' elevati), cio' nonostante ci sembrano gia' sufficienti le commissioni di gestioni annue dell'1,8% a favore della SGR + lo 0,1% a favore della Banca Depositaria, che rientrano sui valori di categoria, a remunerare il lavoro del gestore.

Tutto questo per cio' che riguarda i parametri che chiameremo individuabili ed in quanto tali anche controllabili: quello che non sara' mai controllabile (ma questo vale un po' per tutto il risparmio gestito), saranno quella miriade di spese elencate e previste ma non inquadrabili, tipo compensi esperti e consulenti vari, compravendite strumenti finanziari, premi assicurativi legati all'attivita', spese notarili e legali, spese per contrattualistica di appalto e varia, oneri accessori, etc. etc. etc. : per tutte le quali non ci rimane che ben sperare.

* Consulente Finanziario Indipendente, Studio Delta