La crisi dei mercati finanziari internazionali, che si e' protratta fino alla metà del 2003, ha contribuito a far crescere la voglia di mattone tra i risparmiatori italiani, che hanno riconosciuto nei fondi immobiliari chiusi un'opportunita' di investimento alternativa all'acquisto diretto degli immobili. Riportiamo l'elenco dei fondi chiusi immobiliari presenti sul segmento Mtf della Borsa Italiana.

 

 

In un anno, il patrimonio di questi fondi e' cresciuto del 26,3%, passando dai 2,7 miliardi di euro di fine 2001 ai 3,4 miliardi di fine 2002. Nonostante quest'ultima evoluzione, il settore dei Fondi Chiusi Immobiliari rappresenta lo 0,85% dell'intero comparto del risparmio gestito. La percentuale rende evidente come il numero di risparmiatori privati che si avvicina a questo tipo di strumenti sia ancora oggi limitato. Il numero stesso degli strumenti presenti sul mercato conferma questo scarso interesse, dovuto, a nostro avviso, alla scarsa conoscenza dello stesso.

 

Un possibile stimolo per il settore potrebbe venire dalla riforma attuata dal ministero dell'Economia con il decreto numero 47 del 31 gennaio 2003. Il documento introduce, per i fondi immobiliari, la possibilita' di sottoscrivere quote anche in una fase successiva alla costituzione del fondo, ma, aspetto molto piu' interessante, la facolta', per i partecipanti, di ottenere il rimborso dell'investimento in anticipo rispetto alla scadenza (solitamente 10/12 anni) naturale del prodotto. Con il decreto 47, inoltre, viene ampliata la possibilita' di utilizzo della leva finanziaria consentendo ai fondi immobiliari di contrarre prestiti fino al 60% del valore dell'immobile in portafoglio. Il decreto fa inoltre nascere la categoria dei fondi immobiliari ad apporto privato e ad apporto misto (pubblico e privato), che danno la possibilita' di sottoscrivere le quote mediante conferimento di immobili. E' caduto, infine, e di questo ne siamo rammaricati, il veto per le operazioni in conflitto di interessi, purche' vengano rispettate specifiche garanzie a tutela dei partecipanti.

 

Il mercato oggi si sta gia' muovendo. E' in arrivo il nuovo fondo chiuso immobiliare "Caravaggio" di Sorgente Sgr.pa. Il fondo ha una durata di 8 anni con un eventuale prolungamento di tre anni, se richiesto dalla societa'. La quota minima di partecipazione e' di Eur 2.500. Sono previste delle commissioni d'ingresso che, a discrezione del soggetto collocatore (e quindi del promotore finanziario o istituto bancario), SONO SCONTABILI FINO AL 100% e una commissione annua di gestione, in linea con gli altri fondi immobiliari, dell'1,8%. Da aggiungere uno 0,025% a favore della banca incaricata di gestire le operazioni del fondo (Banca Depositaria). Vogliamo ricordare che esistono all'interno del fondo anche altre tipologie di costi, difficilmente quantificabili a priori, che sono: compenso spettante agli esperti indipendenti, oneri di acquisizione e dismissione degli immobili, oneri connessi alla quotazione in borsa del fondo, spese di manutenzione/ristrutturazione e amministrazione degli immobili. Ovviamente tutte le spese sostenute saranno riportate e quantificate nel bilancio annuale del fondo.

 

Attualmente riteniamo molto piu' interessante andare ad acquistare un Fondo Chiuso Immobiliare direttamente sul mercato Mtf (Mercato telematico dei fondi) che non sottoscrivere il fondo Caravaggio. Le motivazione sono molte, si veda il seguente articolo clicca qui

 

Vogliamo avvertire che procedere con l'acquisto sul mercato dei fondi immobiliari, operazione con pari difficolta' dell'acquisto di un titolo azionario, presentera' alcuni ostacoli. Ci imbatteremo con il funzionario che non sapra' neppure di cosa stiamo parlando, ci sara' colui che dichiarera' che il suo istituto non e' abilitato all'acquisto (tutti gli intermediari abilitati all'acquisto di azioni sono abilitati AUTOMATICAMENTE all'acquisto dei fondi chiusi), colui che denigrera' tali strumenti e anche chi, con estrema franchezza, confessera' di non aver mai effettuato un'operazione simile. L'importante sara' non demordere. Ricordiamoci sempre che l'istituto non ha nessun interesse a comprarci qualcosa sul mercato perche' il loro guadagno sarebbe solamente quello 0,7% (percentuale massima) di commissione d'intermediazione e nient'altro per i prossimi 7/8 anni. Proprio un peccato, PER LORO!!!.