Le problematiche legate ad una Offerta Pubblica di Vendita di un Fondo Immobiliare Chiuso le abbiamo gia' ampiamente e dettagliatamente esplicate trattando il caso del fondo Europa Immobiliare N. 1, collocato da Poste Italiane (vedi: clicca qui). Quanto detto nell'articolo citato lo possiamo tranquillamente confermare come valico anche in questo caso.
Vi sono pero' degli aspetti specifici del prodotto in esame che e' giusto andare ad esaminare:
1) L' Offerta Pubblica riguarda 446.400 quote (90% dell'Offerta Globale), dal prezzo minimo e massimo rispettivamente di 500,00 e 510,00 Euro, con lotto minimo previsto di n. 6 quote.
2) I soggetti collocatori sono Caboto (Gruppo Intesa) ed MCC (Gruppo Capitalia).
3) Il periodo di adesione va dal 10 Novembre al 06 Dicembre 2004.
4) La durata del Fondo e' fino al 31.12.2011 (7 anni), con periodo di grazia (vedi articolo sopra menzionato), di 3 anni (31.12.2014).
5) Tra gli oneri previsti a carico del Fondo segnaliamo:
a. le immancabili Commissioni di Gestione dello 0,90% su base annua (ma pagate mensilmente)
b. la presenza di ben 2 tipi di Commissioni di Performance:
- il 15% su base annuale durante la vita del Fondo
- il 20% alla liquidazione finale
entrambe calcolate sulla base dell'eventuale Rendimento Complessivo in Eccesso, inteso come differenza tra i proventi di competenza dell'esercizio di riferimento e l'ammontare calcolato applicando all'esercizio in esame un rendimento del 5,5% annuale (benchmark) al Valore Medio del Fondo del Periodo.
6) Rimarchevole inoltre la presenza di una svariata quantita' di altri costi:
a. costi per servizi di "property management":
- 3% sull'incasso delle locazioni
- 8% sulle spese di manutenzione straordinaria
b. costi per servizi di "project management":
- 8% del costo di costruzione per immobili nuovi
- 10% del canone annuo calcolato sulla media dei primi 6 anni di locazione, da concedere alla agenzia immobiliare se intervenuta
- 1,5% del prezzo di vendita da concedere all'agenzia immobiliare se eventualmente intervenuta
Per questi ultimi 2 aspetti sarebbe carino sapere se le Agenzie Immobiliari saranno quelle della catena di franchising della Pirelli RE??
7) Numerosissime altre voci di costo, tra cui segnaliamo quelle per:
a. Banca Depositaria
b. Esperti Indipendenti
c. Societa' di revisione
d. Premi assicurativi
e. Manutenzione ordinaria
f. Amministrazione immobili

Per quanto riguarda la presenza di Conflitti di Interesse, bastera' sottolineare che i Soggenti Afferenti in questione sono:
1) Ganimede Due s.r.l.
2) Iniziative Retail s.r.l.
3) Gromis s.r.l.
4) Tiglio II s.r.l.
Societa' tutte che vedono coinvolte con livelli di partecipazione tra il 20 ed il 30% la Pirelli & C. Real Estate s.p.a., in societa' principalmente con Morgan Stanley Real Estate.
In parole povere il soggetto che promuove il Fondo (Pirelli RE sgr) e' controllato in pieno dal soggetto (Pirelli & C. RE s.p.a.), che e' co/proprietario degli immobili che, apportati al Fondo in collocamento, vanno a costituire quasi il 75% del capitale dello stesso: qualche ragionevole dubbio sui Valori di Conferimento puo' umanamente essere concepibile!
Ulteriori dubbi sorgono inoltre su quanto consentito anche in seguito, durante la vita del Fondo, in tema di conflittualita'. Citiamo l'articolo 4.7.1 del Regolamento:
Il Fondo puo' effettuare operazioni con i soci della Società di Gestione o con soggetti appartenenti al loro gruppo, ovvero con società facenti parte del gruppo della Societa' di Gestione. Tali operazioni saranno effettuate nei limiti e con le cautele previste dalla normativa pro - tempore vigente, nonche' dal presente Regolamento.

Non ci pare che la trasparenza abbondi.
Per concludere desideriamo sottolineare con un importante aspetto di carattere generale, che abbiamo gia' ricordato di recente, riguardante il problema della attuale valutazione degli immobili: la differenziazione di portafoglio e' atto intelligente e doveroso, ma in questo particolare momento ci pare di poter dire che perlomeno la prospettiva di un rialzo a breve degli interessi sui mutui, possa far intravedere pochi ulteriori margini di crescita delle quotazioni immobiliari.

*Studio Delta - Consulenza Finanziaria Indipendente