Gentile ADUC ho sottoscritto delle quote del fondo immobiliare Securfondo. Alcune nella fase di sottoscrizione, altre nella fase di operativita' del fondo. Sebbene sia sufficientemente soddisfatto dei risultati ottenuti, vi confesso che una accurata lettura del regolamento, da parte mia, e' stata fatta soltanto adesso. E cioe' solo dopo molto tempo dall'aver messo mano al portafoglio. Ho scoperto che i periti che valutano i beni del fondo, sono pagati in percentuale del valore dato agli immobili. Una percentuale molto alta a mio parere. A parte questo, ma non vi sembra che e' come se uno decidesse il proprio stipendio da solo? Con gravi conseguenze per la reale corrispondenza tra valore di mercato e valore di bilancio? Inoltre chi ci assicura la reale indipendenza del giudizio dei periti, che piu' ingrossano la valutazione piu' guadagnano?
Molto probabilmente in Italia l'unica cosa da fare e' abbandonare completamente il risparmio gestito, per non trovarci tra qualche anno oltre che senza pensione, anche senza soldi.
cordiali saluti, a presto.

Risposta:
Condivido, parzialmente, la sua critica al calcolo del compenso dei periti che stabiliscono il valore degli immobili nei fondi immobiliari, ma non la conclusione alla quale arriva.
E' consuetudine retribuire le stime degli immobili (ed anche del valore delle aziende) in base ad una percentuale del suo valore. Questa prassi ha i suoi difetti (come tutte le cose del mondo) ma ha anche una certa razionalita'. Non e' una prassi che e' legata al mondo del risparmio gestito. I professionisti che gonfiano le stime per incassare piu' parcelle fanno poca strada in quanto, a seguito delle stime, vi e' spesso una compravendita e se la compravendita non si conclude (perche' l'acquirende non e' convinto della stima) il perito si trova ben presto ad avere una cattiva fama e non lavorera' piu'.
Indipendentemente del valore di bilancio di un fondo immobiliare, vi sono i flussi derivanti dagli affitti ed i disinvestimenti effettuati.
Le stime sono degli indicatori, non il risultato della gestione del fondo.
Noi dell'Aduc mettiamo sempre in guardia sui costi della gestione del risparmio, cio' non significa che non si debba pagare nessun costo.
I costi dai quali stare alla larga sono quelli ai quali non corrisponde un servizio oppure quei costi che possono essere ridotti facendo scelte diverse.
Non e' questo il caso dei fondi immobiliari chiusi (ed anche dei fondi mobiliari chiusi). I vantaggi della diversificazione e delle economie di scala ai quali ha accesso con un fondo immobiliare chiuso non puo' trovarli sul mercato in nessun altro modo. Facendo da solo, sul mercato immobiliare, aumenta semplicemente i rischi e -mediamente- dimiuisce i ricavi (anche per la grossa incidenza fiscale).
C'e' da dire che lei ha fatto un significativo errore tecnico acquistando di nuovo sul mercato altre quote di Sicurfondo. Se aveva altre disponibilita' da dedicare al settore dei fondi immobiliari chiusi per quale ragione acquisare proprio lo stesso fondo quando sul mercato vi sono altri fondi immobiliari? Ha perso una buona occasione per diversificare. Una delle poche armi che il risparmiatore possiede (anche contro qualche eventuale perito poco professionale) e' la diversificazione.
Dovendo investire ancora nel settore dei fondi immobiliari, acquistare lo stesso fondo e' forse l'unica cosa che doveva essere scartata a priori.
In conclusione: noi siamo i primi ad essere critici e sospettosi verso il settore del risparmio gestito, ma cadere nell'estremo opposto e' un altro modo di farsi del male da soli.
E' necessario saper scegliere fra le cose che, tutto sommato sono a nostro vantaggio (perche' non potremo mai realizzare da soli) e le cose che possiamo evitare (perche' possiamo fare meglio da soli). Una cosa che non serve a niente e' pagare la presunta capacita' dei cosi' detti esperti di selezionare i "migliori" investimenti. Mentre una cosa che e' estremamente utile e' la diversificazione. Per la prima, e' bene non spendere neppure un centesimo, per la seconda e' bene spendere il meno possibile, ma acquistare il servizio di diversificazione.
I fondi immobiliari chiusi, poi, rappresentano una delle poche opportunita' sul mercato, anche grazie al fatto che pochissimi li conoscono si acquistano sul mercato notevolmente a sconto.